SPRAWOZDANIE

z działalności Zarządu oraz sprawozdanie finansowe Spółdzielni Mieszkaniowej w Środzie Śląskiej za 2014 rok na Walne Zgromadzenie, które odbędzie się w dniu 23.06.2015r.

 

I. STAN ORGANIZACYJNY

 

W/g stanu na 31.12.2014r Spółdzielnia Mieszkaniowa zrzeszała ogółem 604 członków w tym 12 oczekujących oraz 138 kandydatów.

 

Stan zatrudnienia pracowników zatrudnionych w ramach umowy o pracę na czas nieokreślony przedstawiał się następująco:

 

Pracownicy administracji – 5 osób

Konserwatorzy – palacze – 6 osób

Sprzątaczki – 3 osoby

 

W okresie sprawozdawczym Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej pracował w następującym składzie:

 

Prezes Zarządu – Jan Kuna

Zastępca Prezesa Zarządu – Jerzy Gadziński

Zastępca Prezesa Zarządu – Adam Goliński

 

II. GŁÓWNE ZADANIA W PRACY ZARZĄDU.

 

W 2014r Zarząd odbył 28 posiedzeń. Przedmiotem pracy Zarządu były między innymi:

– przygotowanie projektów planów gospodarczo-finansowych Spółdzielni i

nieruchomości,

– przygotowanie projektu planu inwestycji i remontów Spółdzielni na 2014r,

– podejmowanie uchwał w sprawie ustanowienia prawa odrębnej własności

lokali oraz zawieranie aktów notarialnych, w 2014r Zarząd zawarł łącznie

12 aktów notarialnych o ustanowienie prawa odrębnej własności lokali,

– systematyczna ocena sytuacji finansowo-gospodarczej Spółdzielni.

– analiza wpływu należności za eksploatację lokali oraz stan zadłużenia w

opłatach,

– bieżąca ocena wykonania zadań inwestycyjnych i remontowych,

– powoływanie komisji przetargowych.

– okresowa analiza gospodarki cieplnej w zasobach Spółdzielni.

Zarząd systematycznie analizował i oceniał zgłaszane przez mieszkańców problemy w zakresie remontów, awarii, estetyki i porządku na osiedlach.

III.GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI SPÓŁDZIELNI

 

W 2014r Spółdzielnia zarządzała 29 budynkami mieszkalnymi w tym:

– 9 budynkami w Środzie Śląskiej

na osiedlu ul. Legnicka – Mostowa,

– 10 budynkami w Środzie Śląskiej

na osiedlu ul. Wrocławska,

– 2 budynkami w Środzie Śląskiej

na osiedlu Daszyńskiego – Plac Solny,

– 2 budynkami w Środzie Śląskiej

na osiedlu ul. Śląska – Białoskórnicza,

– 4 budynkami w Malczycach

na osiedlu ul. Traugutta,

– 2 budynkami w Malczycach

na osiedlu ul. Klonowa.

Na dzień 31.12.2014r Spółdzielnia zarządzała ogółem 630 lokalami mieszkalnymi w tym:

  •  
    • 61 – o statusie spółdzielczym lokatorskim,

    • 287 – o statusie spółdzielczym własnościowym

    • 282 – o statusie odrębnej własności,

z tego:

  • 529 w Środzie Śląskiej

  • 101 w Malczycach,

– 19 lokalami użytkowymi w Środzie Śląskiej i Malczycach,

– 13 garażami w Środzie Śląskiej.

Powierzchnia lokali którymi zarządzała Spółdzielnia ogółem wynosiła

32.126,70 m2.

W 2014r Spółdzielnia Mieszkaniowa w Środzie Śląskiej zajmowała się także zarządzaniem

  • 3 kotłowni na ekogroszek w Malczycach

  • ul. Traugutta 13

  • ul. Traugutta 20

  • ul. Klonowa 4d

  • 3 kotłowni gazowych w Środzie Śląskiej :

  • ul. Śląska 2

  • ul. Wrocławska 53

  • ul. Wrocławska 55

  • 1 kotłowni olejowo gazowej w Środzie Śląskiej – ul. Mostowa 6

  • 1 kotłowni węglowej w Środzie Śląskiej – ul. Daszyńskiego 16a-d

do 30.04.2014r

W pażdzierniku 2014r uruchomiono 2 nowe kotłownie gazowe w Środzie Śląskiej:

  • ul. Daszyńskiego 16a-d – w miejscu zlikwidowanej kotłowni węglowej

  • ul. Plac Solny 4-10

Ogólnie ogrzewaniem centralnym w zasobach Spółdzielni objętych było 20 budynków o powierzchni 25.696,37m2.

Natomiast część lokali mieszkalnych w zasobach Spółdzielni posiada ogrzewanie indywidualne dotyczy to :

  • 8 budynków przy ul. Wrocławskiej

  • 1 budynku przy ul. Legnickiej 31 a-e

  • 1 budynku przy ul. Mostowej 9 a-c

W 2014 roku Zarząd prowadził racjonalną gospodarkę cieplną w zasobach Spółdzielni.

Systematycznie były analizowane koszty centralnego ogrzewania i porównywane były zużycia ciepła na poszczególnych osiedlach Spółdzielni.

Poza tym w 2014r Spółdzielnia zarządzała infrastrukturą i urządzeniami technicznymi na poszczególnych osiedlach tj:

  • boksy na śmieci,

  • place zabaw,

  • tereny zielone,

  • chodniki,

  • drogi wewnętrzne,

  • parkingi.

Stan techniczny budynków w zasobach Spółdzielnia jest nadal zróżnicowany.

W 2014r nastąpiła dalsza wyraźna poprawa stanu technicznego kilku budynków mieszkalnych w Środzie Śląskiej i Malczycach w wyniku przeprowadzonej termomodernizacji.

Obecnie za zadowalający można uznać stan 60% budynków w Środzie Śląskiej i Malczycach.

 

IV. DZIAŁALNOŚĆ INWESTYCYJNA I REMONTOWA.

 

Uchwałą Nr 11/2014r z dnia 12.03.2014r Rada Nadzorcza zatwierdziła „Plan inwestycji i remontów Spółdzielni na 2014r”.

Nadal priorytetem były zadania związane z termomodernizacją budynków w zasobach Spółdzielni.

W ramach termomodernizacji Zarząd zrealizował w 2014r następujące zadania:

– docieplenie ściany wschodnie i zachodniej budynku w Środzie Sląskiej ul. Wrocławska 57,

– docieplenie ściany wschodniej i zachodniej budynku w Środzie Śląskiej ul. Wrocławska 59,

 

 

docieplenie ściany południowej budynku w Środzie Śląskiej ul. Mostowa 6-6a,

– docieplenie ściany zachodniej i północnej budynku w Malczycach ul. Traugutta 26,

– docieplenie stropów strychowych w Środzie Śląskiej ul. Daszyńskiego 16a-16d i Plac Solny 4-10,

– remont kapitalny dachu w Malczycach ul. Traugutta 20,

– częściowy remont elewacji budynku w Środzie Sląskiej ul. Legnicka 45,

częściowe remonty dachów w Malczycach i w Środzie Śląskiej.

Najważniejszym zadaniem inwestycyjnym w 2014r była budowa 2 nowych kotłowni gazowych w Środzie Śląskiej przy ul. Daszyńskiego 16a-16d i

Pl. Solny 4-10.

Po oddaniu do użytku w/w kotłowni w październiku 2014r w Środzie Śląskiej funkcjonuje już 6 kotłowni gazowych w tym 1 kotłownia gazowo-olejowa przy ul. Mostowej 6.

Biorąc to pod uwagę, wobec przejścia na ogrzewanie gazowe w Środzie Śląskiej zmniejszeniu uległy koszty centralnego ogrzewania w całej Spółdzielni.

W 2014r Zarząd przeprowadził także remont systemu sterowania i automatyki w kotłowni na ekogroszek przy ul. Klonowej 4 w Malczycach.

W 2014r po kilku latach przerwy ponownie przeprowadzono remonty klatek schodowych w Środzie Śląskiej przy ul. Białoskórniczej 2-4 wykonywane przez pracowników Spółdzielni.

Ogółem nakłady na inwestycje i remonty w zasobach Spółdzielni w 2014r wyniosły 957.341,57 zł w tym na nowe kotłownie 408.170,36 zł.

W ostatnich latach rosły nakłady na remonty i inwestycje w zasobach Spółdzielni. Ilustruje to tabela nr 1.

Tabela nr 1.

Fundusz remontowy w latach 2010 – 2014.

 

 

Rok

Średnia stawka odpisu na fund. rem. w zł/m2

Wysokość odpisu na fund.rem. w S.M

Nakłady na remonty i inwestycje

Uwagi

2010

1,3

452.646,88

270.115,42

 

2011

1,3

454.024,00

1.667.212,49

nakłady łącznie

z kredytami

termomodernizacyjnymi

2012

1,95

659.022,00

363.974,78

 

2013

1,95

659.022,00

466.524,24

 

2014

2,1

705.954,66

957.341,57

 

Razem

 

2.930.669,54

3.725.168,50

 

 

 

V. GOSPODARKA FINANSOWA SPÓŁDZIELNI.

 

Zgodnie z przyjętym bilansem na dzień 31. 12. 2014 rok majątek Spółdzielni kształtował się następująco:

  • aktywa trwałe 13.772.466,70 zł na które składają się:

a/ rzeczowe aktywa trwałe 8.839.170,70 zł

b/ należności długoterminowe 4.933.296,08 zł

c/ długoterminowe rozliczenia

międzyokresowe x

  • aktywa obrotowe 861.288,83 zł

w tym:

a/ zapasy 82.448,97 zł

b/ należności krótkoterminowe 207.164,67 zł

c/ inwestycje krótkoterminowe 571.675,19 zł

 

Razem aktywa wynoszą: 14.633.755,61 zł

 

Pasywa – w tym:

 

  1. kapitał własny 6.631.737,40 zł

  2. zobowiązania i rezerwy na zobowiązaniach 8.002.018,21 zł

na które składają się:

a/ zobowiązania długoterminowe 7.515.909,03 zł

b/ zobowiązania krótkoterminowe 376.614,35 zł

c/ rozliczenia międzyokresowe 109.494,83 zł

 

Razem pasywa: – 14.633.755,61 zł.

 

Wartość środków trwałych brutto na dzień 31.12.2014 rok wynosiła: 13.981.155,50 zł

w tym:

  • budynki, lokale i budowle 13.421.582,19 zł.

  • Śmietniki 50.558,97 zł

  • maszyny i urządzenia techniczne 80.714,77 zł

  • infrastruktura 207.112,61 zł

  • grunty – prawo wieczystego użytkowania 180.743,40 zł

  • wartości niematerialne i prawne 39.617,93 zł

  • grunty własne 40.443,56 zł

  • umorzenie rzeczowych składników majątkowych 5.615.074,77 zł

  • umorzenie wartości niematerialnych i prawnych 39.617,93 zł

 

Z bilansu za 2014r wynika, że zmniejszyły się należności długoterminowe Spółdzielni o 682.189,30 zł w stosunku do 2013r /dotyczą kredytu mieszkaniowego/.

W 2014r zmniejszyły się również zobowiązania długoterminowe Spółdzielni /spłata kredytów/ o 887.526,72 zł, wzrosły natomiast zobowiązania krótkoterminowe o ponad 340.886,61 zł – spłata inwestycji – budowa kotłowni gazowych w Środzie Sląskiej ul. Plac Solny i Daszyńskiego.

 

W 2014r wartość majątku Spółdzielni w wyniku uwłaszczenia lokali mieszkalnych zmniejszyła się o:

  • środki trwałe /mieszkania/ 786.427,76 zł

  • grunty własne 3.749,88 zł

  • wieczyste użytkowanie 4.078,84 zł

  • maszyny i urządzenia techniczne 30.804,40 zł

  • oraz fundusze własne 976.160,84 zł

 

W działalności gospodarki zasobami mieszkaniowymi w 2014r wystąpiła znaczna nadwyżka na c.o w wysokości 227.731,12 zł co oznacza po raz pierwszy od wielu lat nadpłatę dla członków za centralne ogrzewanie.

Nadpłata w wysokości 0,45 zł/m2 została już rozliczona a nadpłata w wysokości 0,32 zł/m2 została przeniesiona do rozliczenia w roku następnym.

W rozliczeniu ciepłej wody użytkowej w Malczycach w 2014r wystąpił niedobór w wysokości 19.334,86 zł tj. o 6,78 zł/m3

 

Rok 2014 Spółdzielnia zamknęła nadwyżką bilansową + 8.608,67 zł Wyniki działalności gospodarki zasobami mieszkaniowymi ukształtowały się następująco:

– lokale mieszkalne 31.488,66 zł niedobór

– działalności c.o x

– lokale użytkowe i inna działalność, zarządzanie, 74.351,13 z ł nadwyżka

pożytki

– działalność finansowa 8.657,80 zł niedobór

 

Ogółem nadwyżka brutto wyniosła: 34.204,67 zł a po odprowadzeniu podatku dochodowego nadwyżka netto w Spółdzielni wyniosła 8.608,67 zł.

Jest to kolejny już rok gdzie w wyniku racjonalnej gospodarki finansowej Spółdzielnia uzyskała nadwyżkę przychodów nad kosztami.

Decydujące o korzystnym wyniku z całokształtu działalności Spółdzielni były wyniki uzyskane na lokalach użytkowych, zarządzanie nieruchomościami i pożytki oraz dyscyplina kosztów na eksploatacji.

Takie wyniki finansowe to efekt utrzymania w ramach planu finansowo-gospodarczego dyscypliny w zakresie kosztów w działalności eksploatacyjnej i na centralnym ogrzewaniu a jednocześnie uzyskaliśmy bardzo dobre wyniki w działalności gospodarczej z tytułu wynajmu lokali użytkowych w Spółdzielni.

Podatek dochodowy, który Spółdzielnia odprowadziła do Urzędu Skarbowego został wprowadzony od 01.01.2007 od działalności gospodarczej i nie ma żadnego związku z działalnością eksploatacyjną Spółdzielni, a jedynie dotyczy dochodów wypracowanych przez najem lokali użytkowych.

Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych znowelizowaną w dniu 14 czerwca 2007 roku z dniem 31 lipca 2007 roku Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej prowadzi odrębne dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na inne lokale, eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni.

Zgodnie z powyższym Zarząd ustanowił 28 nieruchomości – jednobudynkowych i 1 nieruchomość 2 – budynkową w Spółdzielni i każda z nich posiada własny plan finansowy-gospodarczy.

W 2014 roku plan sprzedaży ogółem w Spółdzielni został przyjęty na poziomie

3.430.450,00 zł. wykonanie planu 3.115.780,40 zł tj. w 90,83%,

 

 

Wyszczególnienie

 

plan

wykonanie

% wykonania

zarządzanie nieruchomościami

27.135

32.353,24

119,23

pożytki

22.603

38.691,68

171,18

zasoby mieszkaniowe

3.118.140

2.819.085,86

90,4

lokale użytkowe+ eksploatacja

242.448

205.624,86

84,81

garaże

5.400

5.295,36

98,06

dzierżawa gruntu

14.724

14.729,40

100,03

RAZEM

3.430.450

3.115.780,40

90,83

 

 

Wskaźnik zadłużenia na lokalach mieszkalnych wg sprzedaży wyniósł w 2014r 7,60 % i zmniejszył się w stosunku do 2013r o 0,23 %.

W latach 2005 – 2010 zadłużenie na lokalach mieszkalnych wynosiło ponad 10% a w Malczycach około 20%, co zagrażało płynności finansowej Spółdzielni.

W ostatnich latach w wyniku skutecznej egzekucji należności w opłatach wydatnie zmniejszono zadłużenie w Malczycach tj. przeprowadzono eksmisje z lokali mieszkalnych oraz w wyniku sprzedaży oddłużono część mieszkań.

W Środzie Śląskiej zadłużenie w opłatach za lokale mieszkalne jest na poziomie zadowalającym tj. 3% w 2014r.

Poniżej tabela nr 2 ilustruje zadłużenie na lokalach mieszkalnych w zasobach Spółdzielni w latach 2010 – 2014.

 

Tabela nr 2.

Zadłużenia na lokalach mieszkalnych w latach 2010 – 2014.

 

 

 

Rok

Wysokość zadłużenia w PLN

Wskaźnik zadłużenia w %.

Uwagi

2010

258.200,00

11,44

 

2011

180.120,00

6,5

 

2012

165.800,00

5,57

 

2013

223.090,00

7,83

 

2014

205.170,00

7,6

 

 

 

 

Uwaga: Wskaźnik zadłużenia wyliczono w stosunku do sprzedaży.

 

W wyniku systematycznej pracy Zarządu i pracowników Spółdzielni koszty działalności operacyjnej ukształtowały się na poziomie 91,50%.

Dzięki dyscyplinie finansowej w 2014 r. założenia planu zostały w pełni wykonane a Spółdzielnia uzyskała nadwyżkę przychodów nad kosztami w wysokości netto + 8.608,67 zł. Rada Nadzorcza Uchwałą Nr 7/2015 z dnia 24.03.2015r przyjęła sprawozdanie finansowe Spółdzielni /bilans/.

 

VI . PODSUMOWANIE

 

Zarząd Spółdzielni realizował zadania zgodnie z planem finansowo – gospodarczym uchwalonym przez Radę Nadzorczą ze środków własnych członków Spółdzielni opartych na opłatach eksploatacyjnych oraz opłatach z czynszu najmu lokali użytkowych.

Zarząd na bieżąco i systematycznie dokonywał oceny sytuacji finansowo – gospodarczej, podejmował decyzje w zakresie racjonalnej gospodarki majątkiem Spółdzielni.

Wykonywanie robót, remontów i usług poprzedzane było przetargami bądź rozpatrywaniem ofert na posiedzeniach Zarządu.

 

 

 

 

 

W ocenie Zarządu wynik z całokształtu działalności Spółdzielni w 2014 roku był dobry.

Zarząd stwierdza, że nie występują zagrożenia kontynuowania działalności Spółdzielni w okresie co najmniej najbliższych 2 lat.

 

 

Zarząd